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来源:乐财聚
曾经的地王制造者绿城,如今正遭受地王带来的反噬。
12月6日,绿城北蔡地王项目绿城逸庐迎来了年内第三次开盘,推出67套住宅,然而其官方账号并没有公布摇号情况,也就意味着项目第一次取消了摇号环节。
9月27日,绿城逸庐首次开盘推出148套住宅,共获得172组有效认筹,认筹率116.2%。
11月8日,绿城逸庐第二次开盘,推出40套住宅,共获得40组有效认筹,认筹率100%。
截至目前,绿城逸庐累计推出了255套住宅,网上房地产显示已销售92套,销售率36%。
今年3月28日,绿城以总价29.159亿夺下楼盘所在的浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块,溢价率高达40%,成交楼板价为7.14万每平,大幅刷新北蔡板块地价纪录。
从拿地到开盘,绿城仅仅用了6个月时间,可见其想要通过快速开发来回笼资金,但是从如今项目销售情况来看,这一策略失败的可能性正在变大。
去年至今,绿城在上海集中土拍市场总计拿下了4幅地块,其中3幅是地王。
最为人所知的便是2024年的徐汇滨江地块,绿城以13.1万每平楼板价,一举刷新当时中国单价地王纪录,这个地块就是后来的绿城潮鸣东方,今年5月项目开盘推出所有的120套住宅,当天完成清盘。
2025年,绿城再接再厉继续创造地王,其先是溢价40%抢下浦东北蔡地王,也就是上文提及的绿城逸庐。
随后绿城又溢价46.3%抢下虹口北外滩宅地,楼板价高达12.66万每平,刷新虹口区单价地王纪录,该地块已定名为绿城潮鸣外滩,尚未入市。
从上述拿地路径可以看出,近两年绿城在上海市场采取的战术就是高溢价争夺市区宅地,随后进行快速开发,通过品牌溢价能力来对冲高地价,最终清盘兑现利润。
在今年上半年以前,这一套思路非常正确,因为当时上海市区楼市非常火热,日光盘频频出现,房价也节节攀升,绿城潮鸣东方一开而光便是最成功的案例
然而,进入9月份以后,市区热度明显下滑,绿城的这套打法开始失效。
对于绿城来说,绿城逸庐销售放缓可能只是开始,更关键的是即将入市的绿城潮鸣外滩能否抵御住市场下行压力。
作为3000万级别的顶豪产品,不仅面临市场环境变化,还要面对来自周边多个竞品的竞争,从竞品的表现来看,绿城需要拿出更强的产品才能突围。
绿城一直在玩的地王游戏,或许已经到了结束的时候了。对于其他房企,也敲响了警钟。
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